大阪市西区西本町の法律事務所、リトラス弁護士法人の弁護士の山下翔です。

　今回は、借金を減額するために行う債務整理である個人再生に関して、住宅ローン特則の対象になる「住宅」について、解説したいと思います。

　自己破産をすれば、借金を返さなくてよくなりますが、持ち家の場合、自宅を手放すことになります。

　しかし、個人再生の手続であれば、住宅ローン特則を利用して自宅を残せる可能性があります。

　個人再生手続における住宅ローン特則に関して、対象になる「住宅」について詳しくご説明いたします。

１　民事再生法の規定

　住宅ローン特則を利用するには、個人再生（小規模個人再生又は給与所得者等再生）の利用条件を満たしていることに加えて、住宅ローン特則を利用する場合に固有の条件があります。

　その中でも、基本的な事項として、対象物件が「住宅」であることが必要になります。

　民事再生法１９６条１号において、「住宅」については以下のとおり定義されています。

　「個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であって、その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものをいう。ただし、当該建物が二以上ある場合には、これらの建物のうち、再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限る。」

　分解すると、以下のとおりになりますので、一つ一つ説明していきます。

①　個人である再生債務者が所有

②　自己の居住の用に供する建物

③　床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの

④　（住宅が二つ以上ある場合）再生債務者が主として居住の用に供する一の建物

２　「個人である再生債権者が所有」していること

　住宅ローン特則の適用対象となる「住宅」は、再生債務者が所有する建物でなければなりません。

　再生債務者とは、個人再生手続を利用する方のことです。

　したがって、個人再生手続を利用する方の所有ではない建物については、住宅ローン特則を利用することはできません。

　ただし、建物の全部を単独所有していなければならないわけではありません。

　分譲マンションのような区分所有や、他の人との共有であっても、再生債務者が区分所有権、共有持分権を有していれば、再生債務者の所有する建物として扱われます。

３　「自己の居住の用に供する建物」について

　「住宅」とは、再生債務者が所有（共有）し、「自己の居住の用に供する」建物であり、工場用の建物のように専ら事業の用に供する建物や、賃貸アパートのように専ら他人の要に供する建物は「住宅」には当たりません。

　「自己の居住の用に供する」という要件は、工場用建物のように専ら事業の用に供する建物、賃貸アパートのように専ら他人の居住の用に供する建物等を「住宅」から除外するためのものです。

　この要件を充たす建物は、普通は、債務者が現に居住している建物になります。

　ただ、生活の本拠となる持ち家を取得した後も、転勤等の理由により自宅に家族を残して単身赴任することや、一時的に自宅を他人に賃貸することもあり得ます。

　そのため、現実に自己の居住の用に「供している」ことではなく、「居住の用に供する」という表現になっており、現に居住していることまでは必要とはされていません。

　原則としては、債務者自身が現に居住していることが必要ですが、債務者が単身赴任で家族は居住している場合、債務者が転勤で現在のところは誰も居住していないが、転勤終了後に自己の居住の用に供するであろうことが客観的に明らかである場合には、住宅ローン特則の適用対象になると考えられています。

４　床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの

　上記のとおり、「住宅」というためには、自己居住用物件である必要がありますが、二世帯住宅や店舗兼住宅の場合はどうでしょうか。

　住宅ローン特則の目的は、住宅ローンを抱えて経済的な破綻の危機にある個人債務者が、その生活の本拠である住宅を手放すことなく経済的再生を図ることができるようにすることにあります。

　上記のような目的からすれば、その一部が事業用であったり、一部を第三者が利用している建物を一律に対象外にすべきではありません。

　そのため、二世帯住宅等の一部を債務者の家族やその他の第三者が利用していたり、建物の一部を事業用に利用したとしても、それだけで住宅ローン特則の適用対象外になるわけではありません。

　ただ、債務者の居住部分がほんの一部であった場合にまで住宅ローン特則が利用できてしまうとすれば上記のような目的からして妥当ではなく、事業用建物であれば住宅ローン特則の適用対象外であることと不均衡になってしまいます。

　そこで、「床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの」であることが必要とされています。

　この要件を充たす建物については、その一部を事業の用に供している建物であっても、「住宅」に該当します。

　また、二世帯住宅や建物の一部を他人に賃貸している場合（間貸し）でも、それぞれの世帯の居住部分が物理的に独立しており、かつ生活の実態としてもそれぞれの世帯が別々で生活しているような場合には、債務者の居住部分が床面積の２分の１以上であれば、「住宅」に該当します。

５　（住宅が二つ以上ある場合）再生債務者が主として居住の用に供する一の建物

　建物を複数所有している場合には、上記のような要件を充たす「住宅」が複数存在する場合もあり得ます。

　その場合でも、住宅資金特別条項を利用できるのは、再生債務者の方が主として居住の用に供する建物１つだけであり、すべての建物を「住宅」として扱うことはできません。

　主として居住の用に供する建物以外の建物については、一般的な資産として扱われることになります。

　一般的な資産として扱われる建物については、建物の価値から住宅ローンの残高を控除した金額が清算価値として計上され、住宅ローンは再生債権として減額の対象になり、金融機関は住宅を競売して売却代金から優先して弁済を受けることができることになります。

６　最後に

　今回は、住宅ローン特則の適用対象になる「住宅」についてご説明しましたが、住宅ローン特則を利用する場合には、個人再生自体の要件に加えて住宅資金特別条項固有の要件も充たしていなければならず、要件を充たしているかどうかの判断は複雑になります。

　したがって、住宅資金特別条項の利用をお考えの方は、弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

　当事務所でも、個人再生手続に関するご相談をお受けしておりますので、お気軽にお問合せいただければと存じます。

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